“水龙头”拧紧全球楼市“高处不胜寒”

2019-03-27 12:26 作者:产品案例 来源:凯发娱乐

  “水龙头”拧紧,全球楼市“高处不胜寒”

  在加息时代,没有一个国家的房价可以独善其身

  不知不觉时间已经迈入了十一月,秋天的凉意也蔓延到了房地产市场。不仅国内的房地产市场降温明显,寒流也同时席卷了众多海外市场。从香港到加拿大温哥华,再到美国纽约洛杉矶等大都市,房价纷纷熄火。这些城市的经济在世界首屈一指,房价也是位列全球最高。

  全球房价集体转向的背后,正是大宽松周期一去不复返、全球加息周期进一步深入的信号。在加息时代,谁都无法独善其身。不过,各大房地产市场基本面各不相同,在加息的推动下,未来也将呈现出巨大的差异。那么全球房地产市场中,谁能在高位继续盘整?谁会从此一蹶不振?谁又是处在中场休息中,静候下一轮暴涨?

  香港:购房违约不断,全球房价最高城市有苦难言

  香港不只房价最高,更是连续八年斩获“全球房价最难负担城市”之首。在全球房价收入比排名中,香港位列第二,而第一名是受恶性通胀影响的委内瑞拉首都,加拉加斯。从2003年到2018年,香港楼市跑出了长达15年的大牛市。这15年里,香港的房价翻了五到六倍,其房价收入比一度冠绝全球。

  这一切,也应了一句线年下半年,香港房价开始转向,悲观的信号接踵而至。就在十月中旬,香港港岛山顶文辉道,一块豪宅地皮流拍,市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺(约合人民币57.16万至114.31万元/平方米)。与此同时,毁约退房的事件也接连不断。据香港房地产信息网站Data Elements数据显示,截至10月31日,香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年也才出现9起。这些业主,宁可损失数十万港元的定金,也要毅然退房。更加雪上加霜的是,香港楼市成交量大幅腰斩。据美联物业提供的数据显示,10月香港新屋交易数量为1130宗,仅占9月份总交易量的一半左右。

  图:中国香港:中原城市领先指数

  地王流拍、买房毁约、成交量腰斩之后,香港的房价开始高位走低。根据中原领先指数显示,香港二手房指数从8月最高的188.64已经下滑到184.77,跌幅超过2%。而在此之前,香港房价势如破竹,连续上涨了长达27个月的时光。尽管2%的跌幅与之前的涨幅相比似乎微乎其微,但下跌趋势一旦开启,未来的局势可能会大大不妙。

  此外,美国加息步步紧逼,而由于港币与美元挂钩,为维持港币的联系汇率制度,港币大概率只能跟随美元加息。此前的9月26日,美联储进行年内第三次加息,基准利率升高至2.25%,这是本轮加息周期以来的第8次加息。次日,香港金管局跟随加息,将贴现基本利率上调至2.5%。汇丰银行、恒生银行、中银香港、恒生银行等多家香港银行纷纷上调港元最优惠贷款利率。然而,这仅仅是开始,美国加息仍未止步,未来两年可能还有多次加息,届时美国联邦基准利率将继续抬升。无论楼市还是资本市场,香港都将面临巨大压力。

  美国20大城市:加息周期深入,楼市触顶高位盘整

  最近两周,美股反复震荡,而美国楼市也同时触顶。美国标准普尔公布了凯斯席勒房价指数。8月份,美国20大城市房价指数同比上涨5.49%,实际涨幅不及预期5.8%的增幅,同时涨幅已经连续5个月收窄。从环比来看,今年8月相比7月,房价微跌0.02%。由于凯斯席勒指数数据滞后2个月,而美联储已经完成了在9月的加息,房价指数在短期内将会进一步收缩。

  图:8月份凯斯席勒房价指数

  同时,美国全国房地产商联合会的调查显示,美国二手房购买量较上年下跌4.1%,已经连续7个月下跌。这是持续加息压力对楼市的影响。2018年以来,30年美国住宅抵押贷款利率快速增长1个百分点,目前已经突破了5%,创8年来新高,从资产价格的角度来说,美股楼市大概率触顶。与2008年金融危机相比,借助量化宽松带来的刺激以及经济的强势反弹,这10年来,无论是美国的股市,还是楼市,都走出一股牛市。就楼市而言,与2012年最低点相比,这6年来,美国20个大城市房价涨幅超过50%。虽然这一数字无法与内地和香港相提并论,但房价已经回到2007年次贷危机之前的最高水平。

  值得注意的是,虽然这一轮美国房价回到高位,但住房抵押贷款和GDP之比,从2009年的73.75%降至50%;而房屋空置率仅有7.1%,相比2009年的11.1%来说,大幅度下滑且处在历史低位。换句话说,这一轮美国房价的上涨并不是泡沫化的过程,而是基本面改善的过程。所以,即使美国加息周期持续,美国房价也只是触顶之后高位盘整,次贷危机式的崩盘并不会再次上演。

  图:美国房屋空置率持续下降

  温哥华:投机税、空置税连环出手,调整在所难免

  对于热衷于海外地产的投资者来说,加拿大温哥华这个地方并不陌生——温哥华不仅是华人移民首选地之一,其房价涨幅之猛、楼市投机气氛之重也丝毫不弱于内地一线年,大温哥华地区房价上涨36.4%,位居全球之冠;紧接着2017年,温哥华房价又持续上涨了15.9%。

  然而,从2018年开始,温哥华接连对楼市进行了两轮调控:先是对海外买房开征20%的投机税;接着又对一年内居住不满6个月的房屋征收1%的空置税。在这一系列组合拳之下,温哥华房价由涨转跌,可谓立竿见影。再叠加上美联储连续加息的压力,与美国金融市场高度相关的加拿大也迎来住房信贷的全面挤压。从2018年7月开始,温哥华房价开始一转大涨态势,变为微跌行情,ag环亚娱乐!房价同比涨幅连续3个月收缩。尽管价格只是微跌,成交量却呈现了暴跌之势。今年9月,大温哥华地区住宅销量同比暴跌43.5%,相比8月环比下跌了17.3%。如今,伴随着投机税、空置税的逐渐落地,以及愈发明显的加息压力,大温哥华地区的楼市调整,已经在所难免。

  上涨的故事都很相似,下跌的故事却有各不相同。首先,大放水时代画下句号,全球房价普遍面临调整。在过去的10年间,全球一线城市房价同步上涨,这背后正是以量化宽松为标志的大放水的结果。如今,随着美国加息进入深水区,加拿大以及中国香港都已经跟随加息,货币宽松的时代一去不复返,谁都无法独善其身。

  其次,同样是加息,不同泡沫程度下的楼市走势却可能不尽相同。美国经济增长势头强劲,空置率和债务比例较低,楼市不存在大泡沫,加息对于市场影响有限。反观温哥华地区的房价则面临更大大的调整空间。

  最后,加杠杆不具备可持续性。货币宽松时代的加杠杆能继续提振房价,但怎样加的杠杆就要怎样还回来,巨大的债务将积累不可逆转的风险。击鼓传花的游戏难以持续,唯有经济基本面的强劲,才是长期繁荣的基础。

  美国三大股指全面上涨。截至收盘,道指报25,267.78点,本周涨2.35%;纳指报7,356.99点,本周涨2.65%;标普500指数报2,723.06点,本周涨2.42%。分行业来看,本周标普500各行业指数基本全线上涨,仅公共事业板块跌0.04%。上涨板块中,原材料领涨,周涨6.34%;金融板块周涨4.34%;可选消费周涨3.57%;必需消费周涨2.66%。10月29日,CME“美联储观察”发布数据显示,美联储今年12月加息25个基点至2.25%-2.5%区间的概率为65.8%。北京(楼盘)时间11月1日晚间,中美两国首脑进行了电话通话,就中美关系、元首会晤、经贸磋商、朝鲜半岛局势等问题进行沟通交流,两国元首一致认为两国经济团队要加强接触,就双方关切问题开展磋商。经济数据方面,美国9月贸易逆差规模扩大至540亿美元,对中国逆差扩大至402.4亿美元,再创历史新高。

  欧洲股指普涨。截至收盘,英国富时100指数报7,094.12点,周涨2.23%;法国CAC40指数报5,102.13点,周涨2.71%;德国DAX指数报11,518.99点,周涨2.84%。64岁的默克尔宣布,将不再续任党的领导人,并将在总理任期届满后卸任。英国脱欧谈判有所进展,11月1日,英国首相特蕾莎·梅与欧盟就英国脱欧后的金融服务达成协议,刺激英镑兑美元快速拉升。经济数据方面,欧元区经济增长在第三季度进一步放缓。欧盟统计局公布第三季度GDP增速环比仅升高0.2%,经济创下了四年内最弱的增长。GDP同比增速放缓至1.7%,低于预期1.8%;工业景气指数从前一个月的4.7降至3.0。服务业信心指数从前一个月的14.7降至13.6。

  亚太股指双双上涨。恒生指数收盘报26,486.35点,本周累计涨7.16%;日经225指数报22,243.66点,本周累涨5.00%。香港方面,10月31日,央行在官网发布公告指出,11月7日将通过香港金管局在香港发行3个月、1年期央票各100亿元。公告发布后,离岸人民币兑美元快速反弹。日本方面,10月26日,上交所与日本交易所集团签署了《促进两国证券市场合作的谅解备忘录》,双方约定将就ETF产品领域合作开展可行性研究,共同推动实现中日ETF互通,深化两所合作。

  图表1:全球主要股指周涨跌幅%(10.29-11.04)

  数据来源:Wind,恒天财富研究院

  数据来源:Wind,恒天财富研究

  本周受美国经济数据强劲以及美联储加息预期升高影响,美债收益率整体抬升,期限利差走扩,收益率曲线平坦化趋势得到缓解。截止本周五,2年期美债收益率上行10BP,报2.91%;5年期美债收益率上行13BP,报3.04%;10年期美债收益率上行14BP,报3.22%;30年期美债收益率上行14BP,报3.46%。

  图表3:美债收益率整体抬升

  数据来源:Wind,恒天财富研究院

  黄金方面,COMEX黄金期货结算价格报1,233.30美元/盎司,本周黄金期货价格累计上涨0.46%。周初由于市场对中美贸易冲突进一步升级普遍表示担忧,提振美元,削弱黄金吸引力,周三金价跌至1,215美元/盎司。但周四美元指数大幅跳水,推动黄金价格急速走高,周四金价反弹至1,238.60美元/盎司。展望后市,短期来看,市场仍旧寻求在黄金中避险,但由于美元波动幅度较大,金价或将持续震荡上行;长期来看,由于美国经济及金融周期都将于明年步入下行,或将对美元指数走高形成制约,有望进一步提升金价上涨动能。

  原油方面,美国WTI原油期货报63.14美元/桶,本周累计下跌5.82%,创下逾两年来最大单月跌幅。尽管美国对伊朗原油出口制裁即将落地,但沙特俄罗斯已启动增产,市场对原油供给不足的担忧逐步被增产抵消;同时,此前美国原油库存增幅连续高于预期,投资者担心原油市场会供过于求,导致油价持续下挫。展望后市,美国对伊朗出口制裁将实际落地,但目前来看,OPEC、俄罗斯以及美国均能对伊朗出口缺口实现补充,市场对原油供给不足的担忧已明显缓解,短期内油价或难有上行空间;长期来看,由于美国经济将于明年步入下行期,或将对市场原油需求形成制约,油价或将面临下行压力。

  图表4:黄金上涨 原油下跌

  数据来源:Wind, 恒天财富研究院

  英国与欧盟就英国脱欧后的金融服务达成协议,有效降低了英国无协议脱欧的风险。虽然爱尔兰边境问题依然存在,但本次进展迅速拉升英镑兑美元汇率,显示出市场对英国脱欧问题的担忧有所缓和,英镑/美元一度拉升至1.30关口上方。此后,美元指数受美国强劲就业数据的提振而走高,英镑/美元回落至1.2967。

  (责任编辑:张洋 HN080)

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